专访瑞安集团主席罗康瑞：我与上海改革开放的四十年

香港贸发局主席、瑞安集团主席罗康瑞接受新华网采访（8月17日摄）。新华网吴恺 摄

    今年是中国改革开放40周年，同时也是上海第一个面向国际招标的地块发标30年。1988年7月2日，一家日本企业以2805万美元的中标价成功受让虹桥经济技术开发区26号地块，获得这一地块50年的使用权。当时，这一消息在海内外引起强烈震动。

    在这之前，土地都是政府划拨、无偿使用，也不能进入市场流通。虽然当时也有土地拿出来给外资盖房子，但当时主要以酒店、饭店为主，土地是“借”给开发商的，15年之后连同土地附着物一起还给政府。另外有一部分侨汇房、外汇房，这些房子也比较特殊，买卖都有很大的限制。

    通过国际招标成功转让土地使用权，地方政府能够取得批租款、卖地的收入，使得城市的开发进入一个良性循环，真正实现“地尽其用”。此举改变了土地“无偿、无限期、无流动”使用的单轨制行政划拨模式，上海也由此成为改革开放后中国大陆第一个按照国际标准开展土地批租的城市，拉开了中国土地使用制度改革的序幕。

    并不是所有人都知道，这一模式源自香港。早在1983年，上海市就开始着手探索土地有偿使用的路子。为了推动土地使用制度改革和住房制度改革，经过前期周密准备，1986年8月，上海市派人组团赴港学习考察。当时的考虑是通过香港的窗口作用，一方面使上海能够了解到国际上一些通行的经济规则，另一方面香港有一些国际化的经济管理制度，也可以成为重要借鉴。

1988年12月，罗康瑞（左）在香港上海实业有限公司参加座谈。资料图

    当时，包括罗康瑞在内的七位香港地产界、法律界、金融界、工商界专业人士，被聘任为上海市房地产改革咨询顾问。考察团在港期间，受到了顾问们的热情接待。他们组织多场座谈会，积极提供看法和建议，几乎把香港在土地批租方面的一些先进理念和举措倾囊相授；同时，组织人力帮忙收集翻译资料，带领考察团成员实地考察参观，对上海派过去的人员进行系统性培训。而在后来的虹桥经济技术开发区26号地块出让时，顾问们又积极帮助在境内外宣传推介。

    有了这批咨询顾问的大力帮助，上海试水土地制度改革进展加快。

    1987年年底，《上海市土地使用权有偿转让办法》出台并实施；1988年3月22日，上海市人民政府召开新闻发布会，对外宣布有偿转让上海虹桥经济技术开发区第26号地块的土地使用权，标书在上海和香港两地同时发放的。7月，日籍华人孙忠利创办的孙氏企业公司以2805万美元价格中标上海虹桥第26号地块50年使用权。

    “我们当时对这个事情都很关心，能够参与其中很荣幸，不过我最担心的是没有境外投资者来投标，不知道大家有没有兴趣。”作为上海土地制度改革的参与者、见证者与推动者，罗康瑞回忆起这一幕很谦逊。他说，那时香港的地产商对在上海长期投资房地产项目比较慎重，对内地市场也不了解，很多人的态度并不明确。

    据考察团成员，当时在上海市政府办公厅法制处立法组工作的李钰君回忆，当时香港大的地产商并不急于进入内地市场，主要考虑是觉得条件并不完善，大部分接触的香港企业都是作初步的接触与了解。而最后愿意投标的仅有两家，一家是恒基兆业，另外一家就是罗康瑞的瑞安地产。

    “很高兴看到这块土地的成功出让，说明大家看好中国的发展，看好中国改革开放的决心和信心。”罗康瑞说他虽然最后没有拿到虹桥经济技术开发区26号地块，但是当时看到招标成功也由衷的高兴。

    事实上，罗康瑞对上海乃至中国的改革开放的关注可以一直追溯到更早些的时候。早在1985年，罗康瑞就和团市委在陕西南路合作建设了城市酒店。当时香港很多人对他在上海投资地产项目不了解，他还因这一举动而被视为“另类”。而罗康瑞却对上海改革开放的决心印象深刻。

    “我当时一直觉得国家的经济能够发展起来，十多亿人口的市场非常庞大。作为世界上的一个大都市，上海这个角色很重要。”罗康瑞说，虹桥地块的成功出让使他更加坚定了在上海投资的信心。为了熟悉内地市场，那几年他几乎每年有一半的时间都在上海，另一半时间虽在香港，但也都在“操心”上海的事情。

    不能把新天地做成“博物馆”

    如果说合资建设城市酒店与全程参与上海市首块公开招投标地块是罗康瑞参与并见证上海改革开放的“前奏”，那么新天地的成功开发才是一曲华彩“乐章”。

改造前的上海新天地。资料图

    进入90年代，上海城市更新步伐加快。1996年，上海市拟对位于市中心的太平桥棚户区实施改造。这一地区的建筑风貌形成于上世纪初叶，绝大部分为旧式里弄。住宅大多是石库门房子，且相当陈旧，房龄全都在70-80年，有的甚至超过100年历史。因为没有卫生设备，多户人家合用各种公共设施，有时一栋石库门内可能住上十几家人家。

太平桥旧里内部实景。资料图

    对于这样的旧式里弄如何改造，当时国内并没有直观成功的案例可以借鉴，有关方面就去找罗康瑞帮忙“出出主意”。罗康瑞认为，石库门是上海独特的建筑群体，如果能把石库门里弄的外貌形态保留下来，内部增添现代化的配套设施，那么上海的城市文脉记忆与城市未来生活可以在今天精彩呈现。他当时用了一句凝练的话概括：“昨天、明天相会在今天！”

    上海新天地在设计规划上，正是遵循了这一思路。作为一个具有上海历史文化风貌，中西融合的都市旅游景点，上海新天地以上海近代建筑的标志石库门建筑旧区为基础，首次改变了石库门原有的居住功能，创新地赋予其商业经营功能，成为反映上海历史和文化的老街区和具备餐饮、购物、演艺等功能的时尚、休闲文化娱乐中心。

罗康瑞（前排右二）在新天地项目施工现场。资料图

    成功并非一蹴而就，好的产品需要对规划百般打磨。为了落实这个理念，必须找到能把这个创意发挥出来的有影响力的国际设计师。罗康瑞想到曾经去过的美国波士顿法尼尔厅市场，这是一个由18世纪历史建筑改造而成的著名的时尚休闲区，设计师是本杰明﹒伍德。他就写信告诉本杰明﹒伍德，上海需要一个类似的保留保护的历史街区，希望倾听他的高见。

    “我们会面时发现彼此的想法非常契合。”罗康瑞说，从未谋面的两个人，仅仅会谈了30分钟，就开始“惺惺相惜”。设计师对他的观点很赞同，本杰明﹒伍德认为一种建筑形式要保存几百年甚至更长时间，没有更新和赋予新的内涵是不可思议的，他们需要做的是为老建筑创造新的历史，而不是仅仅修复后再让人们住进去。

    一个细节是，为了完成好这个规划，本杰明﹒伍德接下这个项目后并没有马上着手绘制图纸。而是不远万里飞到中国，先在上海生活了几个月，每日里带着一个录像机走街串巷，寻找灵感。之后再回到美国，才开始动手。设计稿出来后，政府高度认同，就把这个项目批给了罗康瑞，请他来操刀。

    不过，新天地的建设过程挑战也很大。

    一方面，因为“整旧如旧”式的改造方案是一个前所未有的大胆构想，而且石库门的改造技术没有成功经验可以参考。罗康瑞介绍，上海新天地是“一大”会址所在地，项目的开发关联到“一大”会址的声誉和影响，当时各方开展了大讨论，观点分歧比较大。一部分本地专家希望把石库门旧房子全部拆掉，按照原来的样子重建，继续恢复居住功能。伍德则主张一个城市对新旧事物要有所取舍，一些旧房屋要拆掉，一些历史建筑要保留保护，一些要有新的建筑，这样才能体现城市的发展轨迹。

    罗康瑞认为文化是城市发展最重要的因素之一，需要尊重城市的人文遗产，他最后提出的石库门改造方案是改变原先的居住功能，赋予它新的商业功能，让石库门从私人空间变为共享空间。当时，专家们对这个改造能否实现普遍表示担忧，罗康瑞就决心先在北面街坊内做一个样板房来展示效果，听取各方的反响。

改造成功后的上海新天地。资料图

    样板房建成后获得各界赞美。罗康瑞就按照总体规划设计，快速推进大规模的石库门改造。“记得这些老房子共拆下14万块旧砖，拆之前对每块砖都标注了英文字母，拆下后按照字母顺序排列堆放，打磨干净作为建筑材料再使用。”罗康瑞说，虽然现在新天地80%的房子是重建的，但大家都觉得还是很有原来的味道，这与规划使用石库门原有材料相关。这样精雕细琢的费用比前期预算提高了许多，但是这样做能保护好上海这座城市代表性的石库门建筑，是传承海派文化的重要组成部分。

    另一方面，新天地的体量很大，且涉及到动迁，资金需求量极大，当时的经济形势并不好，罗康瑞并没有从银行贷到资金。但他不顾董事会反对，自己拿出7亿美元开始改造上海老弄堂的“冒险之举”，瑞安集团上上下下都说“老板疯了”，谁也不知这位将一半的资产赌在上海的香港商人的心思。

    就连曾经负责筹建上海市对外经济贸易委员会，后任该委常务副主任的杨振汉也为他担心：“罗康瑞在上海搞新天地，那里有上千户人家，一方面动迁成本不得了，另一方面房子又不能拆，要保留历史风貌。那投资怎么收回来？”

    所幸上海市考虑到特殊情况，经研究调研后同意用周边的地块来补偿因动迁而投入的资金，把周边七八块地打包给了罗康瑞。饶是如此，直到前几年新天地的投资也才刚刚平衡。

改造成功后的上海新天地。资料图

    如今，“新天地”已经成为上海的城市名片，成为闻名遐迩的时尚地标，能让外国人看到中国，中国人看到外国，让过去的人看到现在，现在的人看到过去。这个项目在中国地产界影响很大。2016年，新天地被福布斯评为全球20大文化地标之一，在全世界也有了一个响亮的名字。

    “我一直说，不能把新天地打造成一个‘博物馆’，那样的话，来的人就有限，浪费了土地资源，要让旧的石库门产生新的生命力”。”罗康瑞说，新天地是构筑城市的一个聚会地点，这个聚会点不仅可以汇集国内精英，还有吸引来自世界各地的人才，成为上海的城市会客厅。

    城市应该是一个综合的有机体

    上海新天地项目成功之后，罗康瑞的眼光放得更长远了。除了建筑这种“硬件”之外，他同时也开始关注提升上海这座城市的内涵。

    上海杨浦区，因为拥有众多高等学府而被称为“教育大区”。2000年，杨浦区提出“科教兴市”的战略。听到这个消息后，罗康瑞回到香港，找到香港科技大学创校校长吴家玮一起北上。

    经过实地调研之后，在杨浦成片的老厂房和环绕周边的11所大学里，他们看到了五角场未来发展的潜能。于是提出在这一区域打造兼具“加州硅谷”创业模式和“巴黎左岸”生活氛围的创新社区之地。这与上海市委、市政府提出的“知识创新杨浦”的城区功能大转型的发展战略不谋而合。

    “随着中国经济结构的转型，经济模式将由低成本生产及出口导向型逐渐转变为以本土创新、生产及消费为导向，科技创新将成为驱动发展和城市化的根本引擎。”罗康瑞说，为配合这种转变，需要大力发展有助培养创新理念的知识型社区。

    2003年4月，罗康瑞开始启动创智天地项目，引进大企业，也引进了咖啡馆。咖啡馆生态带动了杨浦区的创业氛围，一批创业园区遍地开花，在杨浦区，推开窗就能闻到创业创新的气息，一条由传统工业杨浦向知识创新杨浦转型发展的成功之路就此铺就。

杨浦区创智天地实景。资料图

    和瑞安集团 “天地系列”的另一个品牌项目——新天地不同，新天地是集餐饮、购物、文化、时尚等功能于一体的商业项目，而创智天地是一个融合工作、学习、生活、休闲于一体的知识创新型社区，聚集了一大批具有创新精神的智慧型年轻人才。其中独特的风景线——大学路，不仅见证了了诸多初创及小型企业的成长过程，更是这些知识工作者激发创意、寻求合作、乐享生活的最佳栖息地。

    一组数据是最好的例证：截至2017年底，创智天地园区已聚集了十多家不同产业功能和商业模式的众创平台和孵化器；累计孵化注册近1900家创新企业，每年新注册企业约140家；近5万人在这里工作、学习和生活。

    罗康瑞说，当时打造创智天地的时候，同样也有不理解的声音。但事实上杨浦创智天地走在了前面。如今，北有创智天地，南有长阳创谷，正是构成杨浦乃至上海“双创”的两个重要坐标。

    “经过30多年的耕耘，我一直不断研究这座城市需要什么。”罗康瑞说，城市一定要考虑人的因素，如果城市变成一部机器，就没有生机和活力，就失去了意义。作为房地产的开发商、投资者，有一点他想得很明白，一定要用长远的眼光来做事。如果大家都很短视，只知道赚快钱，那这个城市很难有好的未来。

    “三十多年前我开始投资上海，上海就是我的家，我对上海的感情是很深的。我觉得有机会能为这个城市的发展出点力，这是我无论作为一个投资者，还是一个市民都应尽的责任。”罗康瑞说。