租赁合同中的“霸王”条款防不胜防、押金付易退难、租购住房不同权……面对大城市中的各种租房难题——
新市民，以“租”何以解“房忧”
全国各地加快建设保障性租赁住房。李建平摄/光明图片
位于北京市东城区的房屋中介门店。本报记者 姚亚奇摄/光明图片
【经济界面】
大城市房价高，再加上许多一二线城市的限购政策，使得租房成为很多新市民在大城市的第一落脚点。2020年中央经济工作会议提出，“加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，规范发展长租房市场”。日前召开的全国住房和城乡建设工作会议也将解决好新市民住房问题列入今年重点任务。进入2021年，在新冠肺炎疫情的影响下，如何解决好新市民、青年人的居住问题，依旧是人们关心的热点。
租房“陷阱”多 引发供需矛盾
国家统计局数字显示，2019年我国城镇居民人均住房建筑面积39.8平方米。从全国整体来看，我国住房问题已由总量不足转变为结构性供需矛盾以及人地匹配问题。大城市房价高，完全通过买房来解决住房问题行不通。因此，租赁住房是解决当下，尤其是大城市新市民住房问题的重要途径。
一家中介机构通过市场调研发布的《2020中国青年租住生活蓝皮书》显示，预计到2022年，中国住房租赁市场租赁人口将达到2.4亿，整体住房租赁市场需求潜力巨大。
一方面，以农业转移人口及新就业大学生等为主体的新市民越来越多地进入一线城市，租房成为他们的主要选择；另一方面，我国租赁市场的房源目前以个人房源为主、中介市场的垄断现象也比较突出，住房租赁市场仍面临着不规范、不成熟的问题。
2020年5月5日，在北京上班的网友“普普普的小精灵”通过自如中介租了一套房子，租下后发现该房子隔音效果很差。“邻居爱聚会，楼上也很吵。而房源简介中却写着‘静谧优雅的环境’。”“普普普的小精灵”说。5月7日，“普普普的小精灵”申请了退租，但被告知退租要扣一个月的租金即5090元作为违约金。“我已用自如3年，之前与自如签订的合同都是起租3天之内退租0违约金的，这次他们修改了合同，把这句话删改了，在签合同前也没有口头提醒此项更改。我才租了3天，就要承担5000元的违约金。”她说。
在“普普普的小精灵”看来，平台制定的合同本身就存在“霸王条款”，而且对方也不会特意提醒租客存在相关条款，租客倘若一不小心没看到，就会掉进“坑”里。
实际上，不少人都在租房过程中遇到了各种各样的“坑”。有的租客被中介想方设法克扣押金；有的遇到了可恶的“隔断间”，中介在住房里随意搭建，“二居”变“四居”；有的租客在合同未到期之前，就被中介粗暴地“请”了出去，行李、物品等直接被搬到了房外；甚至还有部分租客反映，曾遇到过中介擅自带人进入租赁房屋的情况，想想就会感到后怕……
新冠肺炎疫情期间，一些长租公寓的租客突然接到平台“房租普涨”的通知，表示“扛不住”；也有不少租客对通过租赁平台租房时被捆绑签订服务合同，“服务费不少交，服务却找不到”的情况感到不满。另外，租客们对部分住房租赁企业工作人员将地下室等非居住空间出租的投诉也屡见不鲜。
“新市民为城市发展提供了红利，但他们进入城市面临的首要问题是住房。在高房价的背景下，租赁住房是大多数新市民的第一落脚处，而租赁住房又存在很多新老问题。因此，解决租赁住房问题已变得十分迫切，会是2021年住房工作的重心。”中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞表示。
全国住房和城乡建设工作会议提出，要加强住房市场体系和住房保障体系建设，加快补齐租赁住房短板，解决好新市民、青年人特别是从事基本公共服务人员等住房困难群体的住房问题。加快构建以保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。扩大保障性租赁住房供给，做好公租房保障，在人口净流入的大城市重点发展政策性租赁住房。同时，规范发展住房租赁市场，加快培育专业化、规模化住房租赁企业，建立健全住房租赁管理服务平台。整顿租赁市场秩序，规范市场行为。
租购不同权 呼唤公共服务共享
“逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利”，这是2020年中央经济工作会议提出的要求。这也意味着，解决房子的居住属性只是第一步，还要使新市民在公共服务上能够享受同等权利。
几个月以来，在北京市东城区租房居住的何彬彬，正在为孩子幼儿园入学的事情忙碌。何彬彬与丈夫大学毕业后留京工作，都是非北京户籍，目前也没有买房。如何让孩子在北京入园、上学成为他们最为操心的事情。
何彬彬告诉记者，孩子作为非京籍儿童，如果要报名进入公立幼儿园需要准备包括房屋租赁合同、务工就业证明、在京暂住证在内的很多材料。“如果租房住，孩子没有落户，上学会受到较大影响。想要就近就读公立幼儿园，不仅手续繁多，还要查看幼儿园有没有招收非京籍儿童的名额。”何彬彬说，在孩子上学方面，因为房子产权与上学直接挂钩，租房与自有产权房带来的差别影响非常明显。
如何通过政策保障，使租房者享受到与购房者同样的公共服务？专家表示，首先政府要进一步加大基本公共服务供给，使义务教育、基本医疗等能够满足包括“租”“购”在内的所有居民需求。其次，要推动住房租赁市场健康发展，加大保障性租赁住房供应，政府要承担起基本保障责任，逐步打通“租购同权”界限。
“租购住房在享受公共服务上具有同等权利，就是说不是仅有房本一张‘门票’了。”房地产业内专家分析指出，以前只能靠买房才能享受一些公共服务，随着“租购同权”政策的打通，通过租房也能享受城市资源。
在北京市公租房政策的保障下，同样没有在北京购房的张琦在去年5月申请到了位于北京市丰台区的公共租赁住房。
根据北京市住建委、市发改委等部门在2017年9月联合发布的《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知》规定，公共租赁住房的承租人为本市户籍无房家庭，其中，符合规定条件的承租人的适龄子女可在该区接受义务教育。“与之前通过中介租房相比，租住公共租赁住房带来了更多保障，不仅是可以申请子女入学，还可以根据住房租赁监管平台登记备案的信息，依法申请办理户口登记和迁移手续。我的集体户口就可以成为家庭户口了。”张琦表示，现在公共租赁住房也让她享受到了和买房一样的公共服务。
住房和城乡建设部部长王蒙徽日前表示，中央经济工作会议提出了要大力发展租赁住房，这是一个重大的结构性问题。解决新市民、年轻人，特别是从事基本公共服务的群体的住房困难问题，是一个非常有效、也是一个能够尽快解决问题的方法。
据介绍，今年各地将加快构建以保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系，其中公租房主要面向城镇户籍住房和收入“双困”家庭，政策性租赁住房主要面向无房新市民，而人口净流入的大城市，将发展共有产权住房，供应范围以面向户籍人口为主、逐步扩大到常住人口。
防止“爆雷”“跑路” 打好防控风险“组合拳”
面对不规范的租房环境，不仅租客会遇到“坑”，很多业主也难以幸免。去年以来，一些租赁平台以疫情等因素为借口，在合同期间向业主提出降租金要求，甚至表示“不降租就解约”。
北京业主张先生就遇到这样的“闹心事”。日前，租赁平台工作人员多次致电张先生，表示受疫情影响，房租水平整体下降了，希望他能“自愿”降租20%，否则公司会考虑与他提前解约。然而，张先生发现，他们小区的租金在疫情期间并没有大幅下降，平台也没有给租客们降房租。于是，张先生选择接受提前解约。虽然平台同意按照合同赔付张先生两个月租金作为违约金，但也要求张先生赔付近4万元的装修款。这意味着张先生要倒赔对方两万多元。
此外，一些租赁平台企业热衷于“跑马圈房”，存在“高进低出”“长收短付”等经营风险，不少业主担心其会“跑路”，有的业主已经遭遇平台逾期支付租金的情况。去年10月，蛋壳公寓“破产跑路”消息登上微博热搜，随即被媒体曝出深陷流动性危机。此后，蛋壳公寓App的房源信息全部下架。
倪鹏飞指出，在城镇化加速期，大规模人口流动、经济发展进入新阶段、居住方式多样化的背景下，住房租赁供需面临严重错配问题。这一严重的供需错配，不仅带来新市民住房困难等问题，而且导致住房投机盛行，严重影响城镇化、经济增长和经济转型。
在规范发展住房租赁市场方面，住房和城乡建设部有关负责人日前表示，要推动出台《住房租赁条例》，加快完善长租房政策。整顿规范租赁市场秩序，加大对“高进低出”“长收短付”以及违规建立资金池等的整治力度，防止“爆雷”风险。
为了加快促进租赁住房市场发展，2020年中央经济工作会议提出一系列政策措施：土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，国有和民营企业都要发挥功能作用。要降低租赁住房税费负担，整顿租赁市场秩序，规范市场行为，对租金水平进行合理调控。
“大城市房价高，租赁市场也存在着供应结构不合理、市场秩序不规范、租赁关系不稳定等问题，新市民、青年人特别是从事基本公共服务人员等的住房困难问题比较突出。”该负责人说。据了解，住建部将会同有关部门加快完善土地、财税、金融等支持政策。比如，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房等。
日前，中国社会科学院财经战略研究院、中国社会科学院城市与竞争力研究中心发布的《中国住房发展报告(2020-2021)》也建议，尽快启动实施“租售结合”的“新市民安居工程”，重点健全新市民租赁住房体系，建议通过购买旧房作为公租房出租、收储社会闲散房源配租、保障对象从市场上租赁由保障部门认可并租金补贴的住房等形式，增加保障性租赁住房供给。
在倪鹏飞看来，政府部门的政策“组合拳”有利于改变住房租售体系结构，满足居民多样化的住房需求，尤其有助于解决新市民的居住问题，推动城镇化发展。对于增加整体住房供给，抑制投资和投机，让住房回归居住属性，进而促进经济结构调整和转型升级，都具有积极影响。（本报记者 邱玥 刘坤 姚亚奇）
